不动产市场正在形成新的价值逻辑。传统开发模式调整的同时，商业综合体、酒店、物流园区和文旅设施等运营型资产受到更多关注。企业不再只考虑如何完成开发和销售，也开始关注资产如何持续运营、如何引入资金以及如何形成稳定的退出渠道。
REITs市场的扩容为这种变化提供了新的制度基础。截至2025年底，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元。2025年11月发布的基础设施REITs项目行业范围清单，将城市更新设施、酒店、体育场馆和商业办公设施等纳入资产范围。同年12月，商业不动产REITs试点正式推出，我国逐步形成基础设施与商业不动产并行的公募REITs体系。
文旅市场的恢复也为运营型资产带来新的空间。2025年，国内居民出游65.22亿人次，同比增长16.2%；出游总花费约6.3万亿元。全国A级旅游景区接待游客75.1亿人次，实现旅游收入5544.9亿元。市场需求增长，进一步带动酒店、景区、商业配套和文旅综合体的投资及运营需求。
近日，《2026胡润智榜·大中华区卓越法律服务指南（房地产与建设工程）》正式发布。北京市中伦（上海）律师事务所纪超、北京市中伦文德律师事务所上海分所耿甜甜、北京市炜衡（兰州）律师事务所李张发、北京盈科（上海）律师事务所张刚均入选本届榜单。四位律师的业务方向覆盖不动产投资、文旅项目、商业资产运营、土地与股权安排以及跨区域工程项目等不同场景。
REITs拓宽不动产价值实现路径
随着资产范围扩展，REITs正在由产业园区、仓储物流和交通设施等领域，逐步延伸至酒店、商业办公、城市更新设施及文体项目。对不动产持有主体而言，资产能否进入REITs体系，不仅取决于物业本身的区位和规模，还与权属状态、运营期限、现金流稳定性和内部管理规范程度密切相关。
入选本届榜单的纪超律师长期从事跨境房地产收并购、投融资及酒店文旅地产业务。在某酒店商业不动产REITs项目中，其围绕法律尽职调查、交易架构、资产权属和合规事项提供全流程服务，协助项目完成申报准备。
酒店资产通常包含物业运营、品牌管理、租赁安排和配套服务等多层关系，与传统基础设施项目相比，其现金流更容易受经营情况影响。因此，酒店REITs项目需要同时梳理资产端与运营端，确保底层物业、管理协议和收入安排能够相互衔接。
除了REITs业务，纪超律师还参与文旅项目投资运营和物流用地收购等项目。在相关服务中，其将项目经营授权、资金监管要求和后续运营安排纳入交易设计，帮助投资方在取得资产的同时建立长期管理基础。
商业地产从空间出租走向系统运营
商业地产的价值越来越依赖持续运营。招商、租赁、品牌合作、物业管理和退出机制共同决定资产表现，单纯依靠项目建成或区位优势已经难以支撑长期增长。
耿甜甜律师长期关注商业地产、酒店和企业不动产运营。在某大型商业综合体项目中，其围绕招商、合同履行和退出机制建立全周期管理体系，并通过租期调整、运营协商和标准化文本等方式，帮助项目保持较为稳定的出租水平。
在某国际品牌酒店及酒店公寓项目中，耿甜甜律师还参与本土化合规体系建设和品牌合作安排，将项目开发、酒店管理、客户引入和日常运营纳入统一管理框架。相关实践反映出，商业地产法律服务正在从单次合同审核，转向持续参与资产管理。
对于酒店和商业综合体而言，运营稳定性会直接影响资产估值、融资能力和未来退出。提前建立清晰的品牌合作、租赁管理和运营授权机制，有助于提升资产的可持续经营能力，也为后续交易或REITs申报创造条件。
土地与股权安排成为交易重要基础
不动产交易并不总是表现为物业直接买卖。在涉及国有资产、历史土地和外商投资的项目中，土地价值、股权比例和企业治理往往需要同步调整。
李张发律师长期从事房地产与建设工程、国资国企治理和公司商事业务。在某企业土地及股权调整项目中，其围绕历史划拨土地的合规处置，设计了土地价值补偿与股权调整相结合的方案，并通过第三方评估、政府审批和交易文件安排，推动土地权益与企业股权结构实现衔接。
这种安排既要满足土地管理和国有资产监管要求，也要考虑企业经营的连续性。律师需要同时理解土地价值、公司治理和投资结构，才能使不同环节形成完整的交易路径。
跨区域项目更重视规则衔接
随着企业项目布局扩大，房地产与建设工程业务越来越多地涉及跨区域甚至跨境合作。不同地区的建设规则、项目管理方式和商业环境存在差异，合同架构、工程资料和资产安排需要具备更强的适应性。
张刚律师长期为大型施工企业提供房地产与建设工程服务，项目分布在多个地区，并涉及国际工程承包等场景。其专业工作主要包括合同结构分析、工程资料整理、计价规则判断及跨境项目中的法域衔接，帮助企业建立适用于复杂项目的管理路径。
在跨区域工程中，法律服务不仅要关注项目是否顺利实施，还要考虑不同主体之间的信息如何传递、工程资料如何持续保存以及境内外规则如何衔接。相关安排越早形成，企业越能在项目周期延长或合作关系发生变化时保持主动。
从酒店和商业综合体运营，到REITs和跨境交易，不动产行业正在由开发驱动转向资产管理驱动。纪超、耿甜甜、李张发和张刚四位胡润智榜上榜律师所覆盖的专业方向，也呈现出房地产与建设工程法律服务的新变化：服务范围正从项目建设延伸至投资、运营、融资和退出的完整链条。
未来，不动产的价值将更多取决于稳定运营、清晰权属和持续现金流。能够连接交易结构、资产管理与长期退出机制的专业服务，将成为房地产行业转型过程中的重要支撑。 责任编辑：建德
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