征地拆迁行政赔偿实务指南：强拆违法后这笔赔偿账怎么算

本文要点】

· 前提：行政赔偿=行政行为已被确认违法 + 受损的是合法权益，二者缺一不可；

· 信赖利益：经政府同意、默许甚至推动建设的项目，即使手续有瑕疵，也不简单按"违建不赔"处理，而是按信赖程度划分赔偿责任比例；

· 举证：因政府原因导致无法举证的，举证责任倒由政府承担；生产生活必需物品的合理损失应予支持；

· 标准：违法征收的赔偿不得低于依法应得的安置补偿权益，并应体现对违法行为的惩戒；

· 时点：房屋价值原则上按"决定赔偿时"的市场价格算，房价上涨期间被强拆的，可以主张到判决生效时的同类房屋市场价；

· 范围：利息、停产停业必要开支、过渡费、应得奖励补贴，都属于可主张的"直接损失"；

· 反面：违法建筑本身不赔，但屋内物品、可利用建筑材料残值应当返还或赔偿。

一、赔偿前提：两个条件，缺一不可

《国家赔偿法》第二条第一款确立的规则很明确：公民、法人或者其他组织获得国家赔偿，必须同时满足两个条件——一是行政机关的行政行为违法；二是受到损害的是合法权益。

第一个条件在实务中通常不难：强拆行为经复议决定或者法院判决撤销、确认违法，即满足"确认违法"要件。法释〔2022〕10号第十八条进一步明确，行政行为被依法撤销、变更、确认违法或无效，或者实施该行为的工作人员被生效法律文书、监察机关政务处分确认为渎职、滥用职权的，都属于"已确认违法"。

第二个条件是真正的"分水岭"。最高人民法院（2018）最高法行赔申81号黄兴权案就是典型反面教材：当事人的临时安置用房被强制拆除，强拆行为已被生效判决确认违法，但该房屋未办理任何准建手续、已被认定为违法建筑，最高法最终认定——违法建筑不属于依法应当保护的合法权益，房屋损失不予赔偿；不过政府在强拆前对屋内物品进行了登记保管，判决将物品返还，不能返还的按损坏程度赔偿。

实务提示："强拆违法"不等于"必然获赔"。房屋是否属于合法权益（有无审批手续、是否在征收范围内按政策应当补偿），是主张赔偿前必须先论证清楚的第一问。即便是违法建筑，屋内物品、可利用的建筑材料残值仍受保护——案例库石某、宋某案明确：鸡舍虽属违法建筑，但合法取得的建筑材料在合理拆除后的残值应予赔偿；毕某案进一步确立：破坏性强拆导致可分离并可继续使用部分价值减损的，行政机关应赔偿减损部分。

二、信赖利益保护：政府"点头"后又翻脸的，怎么算？

"违法建筑不赔"有一个重要例外——信赖利益保护。实践中大量"手续不全"的房屋和项目，是当事人基于对政府的信赖建起来的：有的是政府招商引资时承诺的，有的是行政机关同意后默许的，有的甚至是在政府积极推动下一手促成的。把这些一概按违建处理，显然不公平。裁判规则对此给出了精细的解决方案。

规则一：按信赖基础行为的类型划分赔偿比例。案例库吴某聪、吴某阳案确立了目前最完整的裁判框架：涉及信赖利益的行政赔偿案件，划定行政机关赔偿责任比例时，要以在先信赖基础行为对当事人信赖利益产生的作用力大小作为基本依据——行政机关仅仅是默许的，信赖程度低，赔偿比例相应低；作出过一般承诺的，比例居中；积极推动项目建设的，信赖程度高，赔偿比例相应高。同时还要考量行政机关是否进行了项目投建预先审核、是否依法处置建筑物、建设人是否已尽建设注意义务等因素。

规则二：规划调整造成损失的，依法补偿。最高法〔2015〕行他字第33号答复明确：根据《城乡规划法》第五十条第一款，当事人取得选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等其中一个行政许可后，因依法修改城乡规划造成合法权益受损的，均应当依法获得补偿。

规则三：政府先违约再单方解除协议的，属违法，要赔。案例库某游乐公司案明确：政府与社会资本合作项目（PPP）协议属于行政协议，行政机关对诚实信用原则的遵循要比相对人更严格——行政机关先存在违约行为，再单方行使职权解除协议的，属违法，由此给相对方造成的直接损失应予行政赔偿。

实务提示：信赖利益抗辩是"违建不赔"困局下最重要的突破口。代理这类案件，核心工作是固定"政府曾经表态"的证据：招商文件、会议纪要、批复、函件、领导签字、政府主导的开工仪式、水电接入等——这些证据直接决定信赖基础行为的定性，进而决定赔偿比例。

三、举证责任：家当被埋进废墟，说不清损失怎么办？

违法强拆最大的举证困境是：房子和东西都没了，当事人拿什么证明损失？规则设计正是针对这个痛点。

第一层规则：举证责任倒置。法释〔2022〕10号第十一条规定，原告应当对行政行为造成的损害提供证据，但因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。指导案例91号沙明保案将这一规则具体化：原告提供了初步证据，但因行政机关的原因导致无法对屋内物品损失举证，行政机关又因未依法进行财产登记、公证等措施无法举证的，人民法院对原告未超出市场价值、符合生活常理的屋内物品赔偿请求，应当予以支持。

第二层规则：区分物品类型。司法解释明确：原告主张的生产和生活所必需物品的合理损失，应当予以支持；对超出生产生活必需的贵重物品、现金损失，结合案件相关证据予以认定。

第三层规则：无法鉴定时酌情确定。损失确实存在但因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人主张和在案证据，运用逻辑推理和生活经验、生活常识酌情确定赔偿数额（案例库胡某杰案、郑某案均持此规则）。负有举证责任的一方拒绝申请鉴定的，承担不利后果。

实务提示：这三层规则对当事人极其有利，但触发的前提是"因被告原因"——所以强拆现场的取证固定（录像、照片、报警记录、物品清单、购买凭证）依然是律师第一时间要做的事。同时注意：无证房屋被拆、无法举证房屋面积的，同样适用举证责任倒置，由政府承担证明房屋面积的责任（案例库刘某明案）。

四、核心原则：赔偿不得低于补偿

这是征地拆迁行政赔偿的"定盘星"。法释〔2022〕10号第二十七条第二款规定：违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。

这一原则在案例库中被反复强调并细化：

· 主某国案：行政机关在强拆前既未作出补偿决定，也未经当事人同意，赔偿范围既包括被征收人可能享有的全部征收安置补偿权益，也包括违法拆除造成的直接损失；赔偿标准不得低于依法补偿的标准，且应当体现对违法强拆行为的惩罚；

· 刘某某案（最高法行赔再1号）：已制定补偿安置方案并实施的，参照方案标准计算赔偿；同一征收范围内同等情况应遵循相同补偿标准；未批先征情形下，要综合考虑占地期间不能用地损失及利息损失，酌情上浮赔偿金额；已获补偿的部分按损益相抵原则扣除；

· 董某彪案：原安置补偿方案因项目拖延数年已明显不公平的，人民法院可行使司法裁量权切实保障赔偿权利人。

实务提示："赔偿不低于补偿"意味着行政赔偿不是"二次补偿谈判"，而是有法定下限的。补偿方案、周边被征收人的补偿情况、奖励补贴政策，都是主张赔偿时的重要参照系，律师应当一并调取。

五、价值时点：房价涨了，按哪个时间算？

房屋是特殊财产，价格波动大，时点不同赔偿数额可能相差悬殊。规则演进非常清晰：

基准规则：法释〔2022〕10号第二十七条第一款，不能返还财产或恢复原状的，按照损害发生时的市场价格计算；市场价格无法确定，或者该价格不足以弥补损失的，可以采用其他合理方式计算。

突破规则一：以"决定赔偿时"为准。最高人民法院在范某某案中明确：违法强拆房屋的，行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格，否则不仅有失公平，而且有纵容行政机关违法之嫌。

突破规则二：选择最能弥补损失的时点。易某某案确立：房屋价格增长较快时，以违法行政行为发生时为准无法弥补损失，以法院委托评估时为准更符合公平原则。吕某蕾案更进一步：因违法强拆长期未补偿安置的，被拆迁人主张房价上涨损失应予支持——采取货币赔偿方式的，不低于生效判决作出时同类房屋的市场价值；采取现房安置的，安置房不低于被拆房屋的使用标准及价值。

尊重意愿规则：曲某某案明确，被征收人可依法选择货币补偿或产权调换，通常可优先考虑安置房屋的赔偿方式，避免房价波动带来的计算不确定性，除非被征收人坚持货币赔偿。

实务提示：时点之争往往是赔偿数额的最大变量。拖延时间越长、房价涨幅越大的案件，越要把"时点抗辩"作为庭审重点，主张按决定赔偿时、甚至判决生效时的市场价值计算。

六、利息：钱拖了这么多年，利息能不能要？

能要。三个层次的依据：

1. 司法解释层面：法释〔2022〕10号第二十九条把"存款利息、贷款利息、现金利息"明确列入《国家赔偿法》第三十六条第八项的"直接损失"；第三十一条规定，无法返还财产、恢复原状的，判决限期支付赔偿金和相应的利息损失。

2. 最高法答复层面：〔2022〕最高法行他10号答复明确——"其他合理方式"包括确定合理的利息损失，以及按照决定赔偿时的市场价格计算损失；存款利息不足以弥补损失的，可以按贷款利息计算。

3. 案例层面：林某案确立规则——行政机关在征收程序中未及时确定并支付补偿金，该补偿金因行政赔偿诉讼转化为赔偿金的，对当事人的利息损失请求应予支持。

实务提示：利息主张要"明算账"：写明计息基数、起算时点（通常自损害发生或补偿应付之日起）、利率主张依据（存款或贷款利息的取舍及理由）。长期未获赔偿的案件，利息可能占到总额的相当比例，绝不能漏项。

七、停产停业损失与过渡费：企业主和拆迁户最容易漏的两笔钱

停产停业必要开支。法释〔2022〕10号第二十八条明确了"停产停业期间必要的经常性费用开支"的范围：必要留守职工工资；必须缴纳的税款、社会保险费；应当缴纳的水电费、保管费、仓储费、承包费；合理的房屋场地租金、设备租金、设备折旧费；维系运营所需的其他基本开支。对企业厂房被征收的，案例库镇江市某甲公司案还确立：因关停导致无法再利用的附属设施（如化工水塘）也属于应予赔偿的"直接损失"。

过渡费（临时安置补助）。吕某蕾案确立：因房屋违法强拆长期未补偿安置的，过渡安置补助的货币赔付时间从房屋被强拆之时计算至判决生效之时，且认定过渡费标准应充分考虑当地租房费用的市场价格因素。

奖励与补贴。法释〔2022〕10号第二十九条明确，"通过行政补偿程序依法应当获得的奖励、补贴等"属于直接损失。周某某案背后的逻辑是：如果没有违法强拆，当事人本可通过补偿程序获得这些利益，属于必然可得利益，应纳入赔偿范围。

实务提示：这三类损失在起诉状中必须逐项列明、单独计算，尤其是停产停业损失要备好纳税记录、社保缴纳凭证、租赁合同等证据链；奖励补贴要调取征收项目的补偿方案和奖励政策原文。

八、赔偿范围全景：一张表看懂哪些能主张

九、程序怎么走：先确认违法，还是先申请赔偿？

路径一：一并提起。行政诉讼时一并请求行政赔偿的，适用行政诉讼法起诉期限。杨某某案确立：当事人对行政强制确认违法及行政赔偿同时提起诉讼的，即使分别立案，仍属一并提起，法院应当一并作出实体裁判，不得以"先确认违法再另行主张"为由变相剥夺权利。

路径二：单独提起。行政行为已被确认违法的，可以单独提起行政赔偿诉讼，但须先经赔偿义务机关先行处理——自知道或应当知道权益受损之日起两年内向赔偿义务机关提出申请，其在两个月内不作决定或作出不予赔偿决定后，方可起诉。

两个易错点：一是被告确定——街道办事处在未受委托情况下以自己名义实施的强拆，由其独立担责；受委托范围内的行为由委托机关担责；超出委托范围的由街道办自担（案例库徐某案）。把既未决定也未实施强拆的机关列为共同被告属于错列，经释明拒不变更的会被裁定驳回（刘某荣案）。二是房屋强拆与项目建设存在高度关联的，除非行政机关能证明与其完全无关，否则可推定其为强拆责任主体（某公司案）。

十、警示：这三种情况，确认违法也拿不到赔偿

1. 受损的不是合法权益。纯粹的违法建筑本身不赔（黄兴权案）——但如系基于对政府的信赖所建，应转向信赖利益规则主张比例赔偿，物品、残值另论；

2. 已经获得充分救济。补偿协议合法有效且已实际履行，又无其他损害证据的，赔偿请求不予支持（杜某某案）；

3. 没有因果关系或没有实际损失。行政行为违法与主张的损害之间缺乏因果关联，或者主张的损失没有事实根据的，法院判决驳回（法释〔2022〕10号第三十二条）。

十一、律师提示

1. 先确认违法，再谈赔偿数额——确认违法之诉是赔偿之门，时机和被告选择决定成败；

2. 强拆发生当日就开始留证——录像、报警记录、物品清单、产权凭证，直接决定举证责任能否倒置；

3. 赔偿请求逐项列明——房屋、物品、利息、停产停业、过渡费、奖励补贴，漏一项少一笔；

4. 盯住"时点"和"利率"两个变量——房价上涨地区按最有利时点主张，利息不足弥补时主张贷款利息；

5. 手续有瑕疵的房子先查"信赖基础"——政府的表态文件决定了是按违建处理还是按比例赔偿；

6. 赔偿方案要对标补偿方案——"不低于补偿"是法定底线，周边同项目补偿情况是最有说服力的参照。

【作者简介】王卫洲，北京万典律师事务所主任，专注征地拆迁与行政争议解决17年，长期办理行政复议、行政诉讼及国家赔偿案件，代理案件多起入选最高人民法院征地拆迁典型案例、全国营商环境十大典型案例；著有《好律师办案如良将用兵》《好律师应当有大将品质》。

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