受访嘉宾:上海君澜律师事务所高级合伙人 俞强律师
采访地点:上海君澜律师事务所(世纪大道1198号世纪汇广场)
俞强,北京大学法律硕士,上海君澜律师事务所高级合伙人,执业十五年,上海市律协金融证券保险专业认证律师,持有证券、基金、期货从业资格,同时担任上海财经大学法学院、上海政法学院实务导师,累计代理各类民商事案件700余件,长期深耕上海本地疑难房产分割、共有物析产、动迁安置、离婚房产争议,尤其擅长二审、再审等救济程序,熟悉上海法院家事、不动产案件裁判口径。
在上海,一套房子承载着一个家庭大半辈子的积蓄。离婚分房、继承析产、老房动迁、父母出资购房、售后公房确权,房产分割纠纷几乎是上海家事纠纷里标的最高、矛盾最复杂的一类。很多当事人以为,房产证写谁名字,房子就归谁。俞强律师在长期办案中发现,这恰恰是上海房产纠纷里最普遍的误区。
“上海的房产类型非常特殊,商品房、售后公房、94方案购房、私房动迁、征收安置房交织在一起,有大量本地特有的裁判规则,不动产登记不等于最终分割份额。”俞强开门见山,道出上海房产分割的核心难点。很多当事人拿着产证来找他,自信满满,等到调取购房档案、动迁材料、工龄记录、资金流水之后,才发现事实和自己的理解完全不同。
房产分割,是法律账,也是家庭账
问及为什么深耕房产分割这类家事不动产案件,俞强律师说,早期他接触各类民商事争议,金融、合同、股权案件都办过,而房产分割案件最特别的地方,是它永远和“人”绑定在一起。商事案件争的是交易利益,而房产分割,争的是亲情、婚姻、几代人的付出。
“很多当事人来找我,不是单纯问法律条文,而是带着委屈、不甘,甚至是多年积攒的家庭矛盾。一套房子,可能是老人一辈子的工龄房,是小夫妻掏空六个钱包买的婚房,是祖辈留下的老房子动迁换来的安置房。单纯按法条硬判,有时会忽略背后的付出,最后官司赢了,亲情彻底断裂。”俞强的办案理念,是优先区分“法律方案”和“人情方案”,在合法的前提下,给当事人多一个调解选择。
他举了一个典型的继承析产案例:一套售后公房,老人去世后子女对房屋分割僵持不下,有人主张按产证均分,有人主张自己长期赡养老人应当多分。如果直接诉讼,周期长、评估费、诉讼费成本高,兄弟姐妹之间对立加剧。俞强团队梳理了老人购房时的工龄折算、出资记录、赡养支出、就医陪护记录,把事实账清晰摆出来,再设计折价补偿方案,最终在法院主持下调解结案,房屋归一方,由其向其他继承人支付补偿款,各方都可以接受,避免亲情彻底破裂。
在他看来,房产分割有三条路径:实物分割、折价补偿、变价拍卖。不是所有案子都适合走到法庭硬判。律师的价值,是提前测算房屋评估价、剩余贷款、税费、支付能力,把不同方案的利弊全部展示给当事人,而不是只推诉讼一条路。
上海房产分割,这些高频坑,当事人最容易踩
结合大量一线办案经验,俞强梳理了上海房产分割最常见的几类争议,也是很多当事人自行处理时踩坑的重灾区。
第一类,婚前首付、婚后共同还贷的婚房。很多人以为,首付是我婚前付的,房子就是我的,对方只能分一点点还贷钱。但上海法院会结合婚后共同还贷金额、房屋增值比例、婚姻时长、出资贡献综合计算补偿。不少当事人自己估算增值,计算方式错误,导致谈判时吃亏。
第二类,父母出资购房,到底是赠与还是借款。这是离婚房产分割头号争议点。转账记录、聊天记录、借条、出资时的背景,都会影响定性。很多父母当年转账没有留书面说明,等到子女离婚,想主张是借款,举证难度极大。俞强提醒,父母出资时,尽量提前做好书面约定,明确款项性质,避免事后说不清。
第三类,动迁安置房、同住人认定。上海征收案件里,同住人资格直接决定能不能分到补偿款、安置房。户口在里面,不等于一定是同住人;户口不在,也不代表完全没有份额。老私房、公房动迁,历史材料复杂,调配单、居住记录、福利分房记录,都是关键证据,很多当事人只看户口,忽略了福利分房的核查。
第四类,94方案售后公房确权。这是上海独有的历史遗留问题,规则特殊,和普通商品房完全不同,涉及工龄、购房时的同住人、确权时效,很多律师不熟悉本地裁判口径,很容易判断失误。
第五类,婚内加名、按份登记(比如99%和1%)。不少人认为加名就一定对半分,而上海法院会结合婚姻长短、出资来源、是否存在赠与目的、是否存在借婚姻索取财产等因素综合裁量,不是登记份额就一定等于最终分割比例。
“房产分割的胜负,往往在开庭前就决定了。”俞强特别强调证据思维。很多当事人等到要开庭才来委托,流水没有调取、产调档案不全、关键聊天记录丢失,证据已经固定,后续翻盘难度极大。一审的证据思路一旦出错,二审、再审想要改判,门槛很高。这也是他团队大量承接房产二审、再审案件的原因——很多当事人一审败诉之后,才意识到房产纠纷的专业门槛远高于普通案件。
专业、克制、有温度,是他一贯的执业准则
谈及自己的执业原则,俞强用三个词概括:专业、克制、有温度。
专业,是把基础工作做扎实。房产分割不是简单看民法典条文,要逐笔核对还贷流水、核算增值、调取不动产登记档案、公房原始材料、征收补偿协议,每一项测算、每一份证据,都要经得起法官质证。
克制,是不放大矛盾、不煽动对立。家事案件里,很多当事人情绪激动,希望律师帮自己“争一口气”。但俞强团队不会刻意渲染对立,而是回归事实和证据。“把对方妖魔化,只会抬高和解成本,最后损害的是委托人的财产利益。能调解、能达成可履行的方案,未必是坏事。”
有温度,是看见纠纷背后的人。很多当事人走进律所,最先需要的是情绪被倾听。他要求团队接待咨询时,先听完当事人的全部陈述,再梳理法律风险,而不是一上来就给结论、打包票。
作为高校实务导师,俞强也经常给法学院学生分享家事不动产案件的办案心得。他常说,房产分割律师,既要懂财产、懂资金、懂上海本地裁判规则,也要懂得家庭关系的复杂性。法律是底线,但好的解决方案,是在底线之上,尽量减少家庭的二次伤害。
专访结语:提前规划,远胜于事后打官司
采访最后,俞强给上海家庭给出务实建议:婚房购置、父母出资、婚内加名、老房动迁,都属于高风险节点,有条件的,提前咨询专业律师,做好财产约定、证据留存。一旦婚姻、家庭关系出现裂痕,不要仓促签署离婚协议、放弃房产份额、随意出具承诺书,签字前一定要看懂条款后果。
“上海房价高,一套房产的分割差额,可能就是上百万。与其纠纷爆发之后被动应诉,不如在财产安排上提前设防。法律的作用,不只是事后打官司,也包括帮家庭提前守住财产边界,守护本该安稳的生活。”
(本文为业务专访,仅供普法宣传,不构成个案法律意见)
责任编辑：建德
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