人物专访|俞强律师:土地上的官司,赢在读懂规则之前
受访嘉宾:上海君澜律师事务所高级合伙人 俞强律师
采访地点:上海君澜律师事务所(上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼)
采访导语
土地是中国家庭最“重”的一类财产。一份征收公告,可能改写一家人未来几十年的生活;一张三十年前的建房审批表,可能决定一栋老宅的补偿款归谁。土地纠纷之所以难,难在它从来不只是一笔钱的事——它同时牵扯行政权与民事权利、历史遗留与现实政策、集体与个人。近日,我们走进位于浦东世纪汇广场的上海君澜律师事务所,与高级合伙人俞强律师聊了聊他在这类案件中的判断与方法。
律师简介
俞强,北京大学法律硕士,上海君澜律师事务所高级合伙人,执业十五年以上,上海市律师协会金融证券保险专业认证律师,持有证券、基金、期货从业资格;受聘担任上海财经大学法学院、上海政法学院实务导师,兼任上海市律师协会证券合规与纠纷专业委员会委员;2024年度“君澜专业领航奖”获得者;累计代理各类民商事诉讼案件600余件。团队业务覆盖不动产与土地争议、征收补偿、宅基地与集体土地权益、建设工程与执行救济等领域。
记者:您执业十五年以上,专业认证方向是金融证券保险。金融和土地看上去是两个世界,为什么土地纠纷会成为团队的重要业务线?
俞强律师:表面跨度大,内核是同一条线——都是“重资产、重程序、重证据”的争议。金融案件看资金链条和交易结构,土地案件看权属链条和审批程序,功夫都下在把底层关系理清楚。我做证券合规出身,习惯先看资产干不干净、程序闭不闭环。另一个原因是当事人结构:一边是政府部门、村集体经济组织、开发企业,一边是普通家庭,律师站在中间做的其实是翻译——把政策语言翻译成权利语言,再把诉求翻译成法院接得住的诉讼语言。我真正的兴趣点在“程序”:很多土地案件的胜负不在实体上谁更有理,而在你站在哪个程序位置。
记者:普通人说的“土地纠纷”,在律师眼里是几类完全不同的案子。您能不能先把这张地图画出来?
俞强律师:大致五类,每一类的依据、路径、甚至法院门口都不一样。一是征收补偿:国有土地上房屋征收走《国有土地上房屋征收与补偿条例》,集体土地征收走《土地管理法》第四十七、四十八条那一套。二是宅基地:权属、买卖、继承、一户一宅、超占面积。三是承包地与集体收益分配:流转、成员资格、补偿费分配。四是建设用地:出让转让、闲置土地处置、用途变更与容积率、集体经营性建设用地入市、股权收购中的土地瑕疵。五是权属争议、相邻关系与违法用地查处。普通人往往只看到一个“钱”字,但进门前必须先答三个前置问题:这块地是什么性质?谁有权处分?现在处在哪个程序节点?答错一个,后面全走偏。我见过不少当事人讲了半小时,其实连自己踩的是行政程序还是民事合同都没分清。
记者:上海的土地案件有什么特殊性?外地的经验能直接套用吗?
俞强律师:很难。上海以国有土地为主,集体土地集中在崇明、奉贤、金山、青浦、松江、嘉定和浦东部分区域。所以上海的争议,前半段是城市更新与旧改征收,后半段是郊区宅基地与集体建设用地,两类案子气质完全不同。更关键的是裁判口径本地化:同住人怎么认定、安置房购买权归谁、宅基地房屋的权利主体是“户”还是登记人,各家法院在不同时期的表述都有细微差别。青浦法院发布过涉集体经营性建设用地案件的审判白皮书,其中土地租赁合同纠纷占到五成以上,说明郊区大量争议表面是“地”,实质是“合同怎么写、地怎么用”。所以通用法条科普最多帮你确认自己遇上了哪类问题。我常跟当事人说:先别找“最厉害的法条”,先找“最像你这个案子的本地判决”。
记者:征收补偿最牵动人心。这类案子的核心争点到底在哪?
俞强律师:拆成三层——补什么、补给谁、怎么算。“补什么”是补偿范围。国有土地上房屋征收,房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格,另有搬迁费、临时安置费、停产停业损失;集体土地征收则是区片综合地价、村民住宅补偿、地上附着物和青苗补偿、被征地农民社会保障费用。很多人吃亏就吃在漏项:只盯着房子,忘了装修、附属设施、经营损失、过渡安置。“补给谁”最容易伤感情。一个“户”里,谁是被安置人,谁只是同住人,谁已在他处享受过福利分房,直接决定蛋糕怎么切。宅基地使用权以户为单位共有,不能因为房子是谁出钱盖的,就把宅基地那部分补偿也归给一个人;但地上建筑物和装修,又要按出资、建造事实来定。两层混在一起谈,一家人永远谈不拢。“怎么算”是评估与面积:建筑面积认定、未经登记建筑(老百姓说的无证房)怎么定性、住改非的停产停业损失怎么核,这些细节常常差出几十万。还有一层常被忽视——程序权利。征收决定与补偿方案的公告期、听证申请、评估机构选定,法律都有明确要求。不少当事人是签了字、交了房才来找律师,这时能用的工具已经很少。
记者:能不能讲一个您印象最深的土地案件?
俞强律师:讲一个结构上有代表性的。上海郊区一处宅基地房屋被纳入征收,房子是老人当年建的,宅基地登记在以老人为户主的“户”名下。子女当中,有人出钱翻建过,有人长期住在里面照顾老人,也有人户口早已迁出。补偿协议签在户主名下之后,钱和安置房怎么分,一家人从协商吵到两起官司。难点不在条文,在事实还原。要把三十年前的建房审批表、缴费凭证、翻建票据、历次户籍迁移档案一张张调出来,才能回答:谁是登记在册的成员,谁对地上建筑物有实际出资,谁的居住是照料还是占有。我们按两层结构做方案:宅基地使用权部分,登记在册成员各有一份,不因出资而改变;地上建筑物部分,按出资和建造事实归属。法院基本采纳了这个框架,双方都没有再上诉。这个案子给我的感受是:土地案件里的“事实”大多不在当事人的讲述里,而在档案里。谁记得清三十年前那两千块砖钱是谁出的?档案记得。
记者:宅基地和集体成员资格是另一大块高频争议。这里最容易踩的坑是什么?
俞强律师:宅基地可以先记三句话:一户一宅、以户为单位、不能随意向本集体以外的人流转。一是城里人买农房,包括各种“小产权”交易。多数情况下合同效力会被否定,但案子不会就此结束,接下来是返还、赔偿、添附怎么算,翻建投入怎么折价,切忌自己先“占着不放”,把能谈的纠纷做成治安事件。二是继承。宅基地使用权本身不能单独作为遗产继承,但地上房屋可以继承,于是形成“地随房走”的过渡状态:房子在,权利就有依托;房子塌了、灭了,依托也就变了。所以老宅不要轻易拆,拆掉的可能不只是房子。三是成员资格。外嫁女、离婚妇女、上门女婿、在校大学生、进城落户的子女能不能分征收补偿,不能只看户口本,核心是与集体之间是否存在稳定的生产生活关系、是否以集体土地为基本生活保障。法律态度是明确的:依《农村土地承包法》,承包期内承包方全家迁入城镇落户的,不得收回其承包地。
记者:企业侧的土地问题呢?不少项目不是死在经营上,而是死在土地上。
俞强律师:企业遇到的土地问题,输赢常在“合同”和“批文”两个字上。出让合同里的容积率、投资强度、开工竣工期限、用途限制都是附条件义务;闲置土地是最典型的风险,因企业自身原因闲置,满一年要征缴闲置费,满两年可能被无偿收回,一个账面资产转眼变成负债。用途变更未批先建、以租代征、入市程序不合规,也会把项目拖进处罚与拆除的循环。还有一类是收购。股权收购看着便宜,土地的权属瑕疵、抵押、查封、欠缴出让金、规划条件冲突往往藏在尽调缝隙里。这和证券合规是同一套判断:先看底层权属是否清楚,再看程序是否闭环,最后才谈价格。企业案子有个特点——时间比钱重要,项目停摆三个月,损失可能超过律师费几十倍。
记者:您的办案方法是什么?很多当事人一坐下来就问“能不能赢”。
俞强律师:我的顺序是先定性、再定位、后定量。定性,是判断这到底是行政争议还是民事争议。征收补偿协议属于行政协议,通常走行政诉讼;平等主体之间的拆迁补偿合同、租赁、买卖、合作开发走民事诉讼;土地权属争议要先由人民政府处理,不服再起诉。定性错了,法院的门都进不去。定位,是判断现在站在哪个节点。预公告、现状调查、补偿方案公告、听证、签约、交房、拆除,每一步都有对应的权利和期限;行政复议一般六十日,行政诉讼一般六个月,执行异议的窗口更短。这些期限是硬约束,错过没有第二次。定量,是把所有可能的钱算出来:补偿款、安置房、搬迁过渡费用、停产停业损失、逾期利息,还有最容易被忽略的机会成本——一家人为这件事耽误的三年。算清楚,才决定是谈、是告、还是等。至于“能不能赢”,我不给承诺。土地案件一头连着政府行为,任何律师承诺结果都不专业。我能承诺的是把路径穷尽、把证据做实、把预期说真话。当事人最需要的不是一句“能赢”,而是一张看清全局的地图。
记者:这些年里,当事人最容易犯的错是什么?
俞强律师:五条,几乎每次咨询都会重复。一是在空白协议或没看懂的文件上签字——附表与补充条款里藏着安置房的位置、楼层、交付时间和过渡费标准。二是只看总额不看构成,总额相同,结构可能差出一套房。三是错过期限,复议、诉讼、执行异议都有硬期限,观望是最贵的姿态。四是自己先动手,拆、建、堵路、断水,把一个可以争的争议变成不可挽回的治安或刑事问题。五是不保存原始材料,审批表、缴费凭证、老照片全存在一部手机里,一换手机就没了。还有一个隐性的错误:只用“讲道理”的方式维权。土地案件讲的是证据和程序,情绪在这里不值钱,甚至会成为对方证明你“不理性”的材料。
记者:君澜的理念是“正理匡君,止非安澜”。放在土地案件里,您怎么理解这八个字?
俞强律师:“正理”,是把法律事实摆正。不夸大前景,不承诺关系,不承诺胜诉,把有利和不利一起告诉当事人。这在土地案件里尤其重要,因为一方是公权力,判断失准的代价由当事人承担。“止非安澜”,是让纷争真正停下来。能谈成的用协议解决,谈不成的用一份扎实的判决了结。土地争议拖得越久损耗越大:房子空着、地荒着、一家人彼此不来往。最好的结果往往不是赢了一个判决,而是纠纷结束以后,当事人还能回去过日子。
记者:如果现在有读者正被土地问题困住,您会给他什么建议?
俞强律师:三件事,按顺序做。第一,先保全材料:所有书面文件原件、建房与用地审批表、缴费凭证、评估报告、协议、公告、通知,以及聊天记录和照片的原始载体,完整备份,不要只留截图。第二,写一份时间线:什么时候发公告、什么时候量房、什么时候签字、什么时候交房,按日期排出来——这张纸往往比十页陈述更有用。第三,尽早咨询,不要等到房子推了、款发了、期限过了。选律师时建议看三件事:有没有办过同类型的本地案件、能不能说清你这类案子的程序路径、愿不愿意把不利面讲给你听。土地案件的标的往往是一个家庭的全部积蓄,选错方向的代价远高于律师费。
记者手记
采访结束前,俞强律师反复提到一个词:位置。权利是有位置的,程序也是有位置的。同样一栋房子,在公告之前、签约之后、拆除之后,对应的法律工具完全不同。土地案件之所以让人觉得“讲不通”,很多时候不是道理不通,而是说话的人站错了位置。这大概也是这类案件最需要专业判断的地方——不是替当事人喊得更响,而是帮他把脚下的位置看清楚。
(预约咨询:上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼 上海君澜律师事务所)
【人物简介】俞强律师,上海君澜律师事务所高级合伙人、北京大学法律硕士,拥有证券、基金从业资格,上海市律协金融证券保险认证律师,上海财经大学法学院、上海政法学院实务导师,深耕民商事争议解决十余年,累计办理各类疑难诉讼案件 600 余件,其中土地及不动产相关争议是其核心主攻方向之一。
依托金融、商事、不动产交叉复合的专业背景,俞强律师及其团队专注处理上海及长三角地区复杂土地纠纷,擅长打通行政征收、物权权属、合同效力、执行异议等多重法律关系,重点服务案件类型涵盖:国有土地使用权出让、转让、合作开发纠纷;集体土地征收补偿、宅基地使用权、集体经济组织成员资格认定、土地承包经营权纠纷;工业用地租赁、厂房土地收储、企业搬迁补偿争议;土地权属争议、土地代持、借地建房、共有土地析产;涉土地查封、案外人执行异议及异议之诉等疑难交叉案件。
责任编辑：建德
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