法治瞭望(通讯员 艾斯玛·艾买提)商品房买卖事关群众重大财产权益与安居保障，依法订立的购房合同对买卖双方均具有法律约束力。现实生活中，购房者因资金周转、贷款办理等问题逾期付房款引发的纠纷屡见不鲜。近日，新疆喀什中院成功调解一起商品房买卖合同纠纷上诉案，法官通过释法析理促成双方和解，将购房者一审被判的6.5万余元违约金调减至3.5万元，平衡了双方合法权益，实现案结事了、互利共赢的效果。
案情回顾
2021年7月，购房者多某与喀什某房地产开发商签订《商品房买卖合同》，购置喀什市某小区一套商品房。该房屋建筑面积130.53㎡，单价5000元/㎡，房屋总价款652650元。合同约定，签约时多某支付首付款10650元，剩余房款以住房公积金贷款方式结清。
合同签订后，多某仅按约支付首付款，后续既未配合开发商办理公积金贷款手续，也未补足剩余购房款。开发商多次通过短信、电话等方式催告履约，多某虽口头承诺办理相关手续、支付房款，但始终未实际履行合同义务。
截至开发商起诉时，多某仍仅支付首付款10650元，剩余房款长期拖欠。开发商向人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、判令多某协助办理网签备案注销手续，并按照合同约定支付总房价10%的违约金65265元及律师费用。
法院审理
一审法院审理查明，购房者多某未按合同约定支付购房款，经开发商催告后，在合理期限内仍未履行付款义务，已构成根本违约，致使合同目的无法实现。案涉合同中“按总楼价10%支付违约金”的条款，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。据此判决，解除双方《商品房买卖合同》，多某协助开发商办理房屋网签备案注销手续，并向开发商支付违约金65265元。多某不服一审判决，向喀什地区中级人民法院提起上诉。
喀什中院受理案件后，承办法官全面梳理案件细节，逐一核查合同履行全过程、开发商催告记录及双方沟通记录，精准锁定案件争议焦点。审理过程中，法官明确告知购房者多某，逾期拖欠房款、拒不履约的行为已构成违约，应承担相应法律责任。同时，结合本案实际情况，综合考量购房者付款比例低、开发商实际损失范围等因素，依法向双方释明违约金过高可依法调减的法律规定，引导双方摒弃分歧、理性协商。
经法官调解与沟通，双方最终达成调解协议：双方解除《商品房买卖合同》，多某协助开发商办理房屋网签备案注销手续，在完成协助注销义务的前提下，向开发商支付违约金35000元;若多某逾期未配合办理注销手续，需另行支付违约金30000元。双方就本案再无其他争议。
法官提示
购房者在签订商品房买卖合同前，应充分评估自身经济实力与长期付款能力，审慎签约，切勿心存侥幸。商品房买卖合同生效后，资金不足、无力付款不属于法定免责事由，违约方必须依法承担违约责任。
同时，我国法律对违约金设置公平调整规则，若合同约定的违约金数额过分高于守约方实际损失，违约方可依法向法院或仲裁机构申请予以调减。此外，当事人涉诉后，应当积极应诉、按时出庭，依法行使答辩、举证、申请调减违约金等诉讼权利，消极应诉、缺席庭审，将自行承担不利的法律后果。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 责任编辑：王生志
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